Utilisateurs, Bailleurs, il est grand temps de désigner un Chief Covid Officer !


La fin des modalités initiales du Confinement, couplée au discours sanitaire et empathique qui a accompagné les mois de mars et avril 2020, va laisser la place à une phase II du Confinement, associée à un discours toujours aussi sanitaire mais beaucoup plus économique.


En effet, le choc que nous avons collectivement vécu est un choc d’offre, en raison de la désorganisation des chaînes de production, mais surtout un choc de demande qui va avoir des effets déflationnistes totalement inédits par leur ampleur et leur durée.


Dans ce contexte, les entreprises utilisatrices d’immobilier d’exploitation et les bailleurs/investisseurs louant ces actifs gagneront à notre sens à se doter d’un Chief Covid Officer

Quelles seront les attributions de celui-ci ?


Au sein des entreprises et utilisateurs

Quatre rôles clés seront dévolus à ce CCO :

  1. Un rôle déterminant dans l’organisation du travail durant la phase II du Confinement et de manière générale, en phase Post Covid, c’est-à-dire dans les 12 à 18 mois durant lesquels la ‘menace’ et les contraintes de fonctionnement qu’elle engendre, vont perdurer. Il incombera ainsi au CCO d’élaborer une doctrine pour déterminer qui travaille où, quand et selon quelles modalités. Poursuite massive du télétravail, règles de vie dans les espaces de production (bureaux ou usines), solutions afin de continuer à nourrir et fortifier l’Affectio Societatis des salariés avec l’entreprise malmené par l'affaiblissement du lien social et de la communication informelle, adaptation de la Travel Policy, orientations du plan d’investissements en infrastructure et équipements informatiques tenant compte d’un fonctionnement en ‘mode Remote’ pérennisé : cette ‘doctrine’ va devoir être documentée sous l'égide du CCO, avec l’aide de la DG, de la DRH et des responsables d’entités opérationnelles. Il n'est pas impossible qu'elle soit exigée par le Gouvernement, relayé en cela par les syndicats, représentants du personnel.. et le personnel lui-même !

  2. Un rôle privilégié dans la politique sanitaire de l’entreprise. Les salariés ont massivement salué les efforts de leur employeur dans la gestion immédiate de la crise (à plus de 70% si l'on en croit les sondages). Cependant, à cette phase d'union sacrée vont succéder l'inquiétude et de nombreuses questions, relayées par les Comités Sociaux et Economiques (ex-CE et CHSCT) des entreprises, portant sur le quotidien sanitaire des collaborateurs (cf. la levée de bouclier liée à l'évocation de la réouverture des classes le 12 mai). Il sera de la responsabilité du CCO d’anticiper ces (légitimes) inquiétudes et questions, en proposant des mesures sanitaires concrètes et efficaces : intensification des efforts de nettoyage des espaces de travail, investigation d’outils techniques permettant d’industrialiser leur désinfection (ex. lumière bleue), constitution de stocks de masques (au logo de l’entreprise) et de liquide hydroalcoolique, organisation de campagnes de tests 'privatisées' sur base du volontariat, communication régulière d’indicateurs sur la maîtrise effective de l’infection au sein des rangs de l’entreprise.

  3. Un rôle moteur dans la politique immobilière/environnement de travail. Conjointement avec les Responsables des Services Généraux et Directeurs Immobiliers, le CCO mènera une réflexion sur l’empreinte immobilière de l’entreprise : passage en Flex Office, équipement de salles de réunion d’outils de réservation à distance permettant de garantir à ceux qui viennent au bureau de disposer de l’espace souhaité pour leur réunion d’équipe/client, dotation (ciblée) des postes exposés de mesures de protection adaptées (banque d’accueil, postes de travail réservés aux personnels ne pouvant ou ne voulant pas travailler à domicile, etc.), dans un contexte où le prix du plexiglass explose, gestion des flux entrants de type colis/livraisons... Cette tâche inclura également l’adaptation du dispositif immobilier de l’entreprise : restitution éventuelle de surfaces, renégociations des engagements immobiliers, mise en œuvre d’instructions claires concernant l’accès à des espaces distants type Coworking, recommandations concernant les horaires d'arrivée et de départ pouvant aller jusqu'à des incitations tarifaires concernant l'usage des transports (Yield Management) afin de lisser les flux, etc.

  4. Un rôle stratégique de détecteur de tendances. Une ère nouvelle s’ouvre qui va, si ce n’est révolutionner notre quotidien, en tout cas modifier drastiquement nos modes de vie. Placé aux premières loges, le CCO endossera enfin un rôle de ‘détecteur de tendances’, au titre des échanges soutenus qu’il aura avec ses pairs en la matière et de toutes les études qui vont se développer à ce sujet. Des opportunités en découleront concernant l’optimisation du fonctionnement de l’entreprise ou la manière dont elle sert ses clients et gagne sa vie. Le CCO animera la réflexion du CODIR/COMEX autour de ces enjeux.


Au sein des bailleurs et investisseurs

Les Directions de l’Asset Management ainsi que les équipes chargées de la commercialisation et de la gestion locative des propriétaires/investisseurs ont été surchargées de sollicitations émanant de leurs locataires au cours des mois de mars et avril.

La communication financière des grandes foncières et investisseurs institutionnels au titre de T1 2020 a ainsi laissé une large place à la description des actions (voulues ou subies) et initiatives mises en œuvre à ce titre.


Passée la gestion de l’urgence, quatre rôles clés seront dévolus au CCO désigné ou créé au sein des opérateurs spécialisés en immobilier d’entreprise :

  1. Un rôle stratégique d’évaluation des risques locatifs. Au-delà des demandes de report ou d’effacement de loyers, largement relayées dans la presse et auprès des pouvoirs publics, qui laissent peu de marge de manœuvre car le ‘Name & Shame’ n’est jamais loin, une surveillance accrue de ces enjeux incombera au CCO, à l'aide d'indicateurs qui bien souvent n'existent pas ou ne sont pas suffisamment fins. En effet, passé le choc du confinement, les effets plus latents et long terme du choc déflationniste vont nécessairement impacter la solidité économique des entreprises sur lesquels s’appuient les états locatifs des bailleurs et investisseurs. Se doter d’outils fins et multi-dimensionnels, prédictifs avant tout, pour mesurer ces risques et les cartographier va devenir essentiel. Des POC de Big Data en la matière vont se développer...

  2. Un rôle proactif dans la relation économique/juridique avec les locataires. Sur la base des indicateurs élaborés au point précédent et quotidiennement mis à jour et scrutés, le CCO devra fournir un plan d’actions pour accompagner les locataires. En la matière, des dispositifs créatifs et proactifs seront à prévoir, afin de contribuer activement à l’allègement des loyers et charges des locataires, dans l’objectif de contribuer à la poursuite de leur activité. Des dispositifs ciblés de type lissage, de ‘Blend & Extend’, restitution de surfaces, quittancement mensuels, renégociations anticipées en contrepartie de plus de durée ferme ou autres seront proposés à l’initiative du bailleur à des locataires ciblés, non par philanthropie mais par pragmatisme : le choc déflationniste (-6% de croissance annualisée du PIB anticipés aux Etats-Unis, dont le plan de soutien à l'économie est bien plus massif qu'en France !!!) rendra difficile le fait de trouver des nouveaux locataires pour remplacer les défaillances ou dénonciation de baux (à l’échéance ou par anticipation). L’intérêt bien compris du bailleur sera, avec l’appui de son CCO, d’anticiper pour mieux protéger ses intérêts.

  3. Un rôle moteur dans la réflexion quant à l’innocuité de ses actifs et immeubles. La capacité à proposer des immeubles et espaces de travail intégrant beaucoup plus fortement les conséquences d’une menace telle que Covid-19 constituera un facteur clé de succès à l’avenir (menace évoquée dès la version 2012 du Livre Blanc de la Défense). Le discours RSE trouvera là un second souffle, et peut-être l'impact individuel et concret qui lui manquait jusque-là (le recours aux ruches et potagers d'entreprise a ses limites). Développer un discours commercial portant sur la qualité, au sens sanitaire, et l’innocuité des immeubles nécessitera des inputs qui proviendront de démarches animées par le CCO : le rôle du Property Manager doit-il être repensé et élargi (cf. l’interview dans Les Echos du CEO de #SODEXO sur les métiers de service), des mesures conservatoires différentes doivent-elles être prévues (renouvellement d’air, éclairages intégrant des dispositifs de type lumière bleue/UV, matériaux mis en œuvre de type antimicrobiens, gestion des flux dans l'immeuble/dispositifs de télé-présence, systèmes de déclenchement à la voix - Cf ascenseurs/accès), le contenu technologique ‘en base’ des immeubles doit-il être enrichi pour que ces derniers soient beaucoup plus connectés avec l’extérieur si le télétravail devient un mode de fonctionnement permanent, etc. ?

  4. Un rôle essentiel dans le renouvellement de la relation bailleur-locataire. Un ‘Proof of Concept’ massif, consistant à ce que des millions de salariés expérimentent en ‘live’ et durant de longues semaines une manière de travailler tout-à-fait inédite (et qu’ils semblent apprécier : cf. le sondage #DESKEO) a été rendu possible par Covid-19, qui, en la matière a été bien plus efficace et convaincant, que n’importe quel Chief Digital Officer ou Responsable de la transformation… Ce confinement a également fait prendre conscience à chacun de l’intrication des relations d’affaires et du fait que, le travail, pour ce qui concerne les métiers du tertiaire, peut être mené à bien sans commuter chaque jour à la même heure dans des transports bondés, exercice tellement apprécié qu’il se répète à midi au RIE ou au restaurant. Les propriétaires d’actifs immobiliers ont un rôle essentiel à jouer dans cette mutation et beaucoup de valeur à créer, pourvu que les postures habituelles, très confrontationnelles entre bailleurs et utilisateurs, évoluent et qu’un certain nombre d’éléments de la Doxa immobilière changent drastiquement (ex. la valorisation d’immeuble sur la base de flux locatifs réputés certains et d’une durée longue, de 9 ans ferme). Le rôle du CCO consistera à alimenter la réflexion prospective, stratégique et de place sur ces enjeux, moins en ‘lisant’ correctement l’évolution des marchés immobiliers, qu’en nourrissant la réflexion de son Comité de Direction grâce à l’interprétation de données socio-démographiques, anthropologiques, comportementales et sociétales qu'il collectera et analysera.


A quand et chez qui le premier Chief Covid Officer ? Les paris sont ouverts.

Ce rôle sera passionnant...


Il sera également essentiel pour que la concorde sociale perdure et que nous puissions retrouver aussi vite que possible le mode de vie que nous affectionnons tous, fondé sur la liberté, la santé et la prospérité.



Guillaume SAVARD

Associé Fondateur

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