Organisation de la fonction immobilière : il existe une alternative au modèle anglo-saxon.

Elle s'appelle la subsidiarité.


Les groupes européens en quête d’une fonction immobilière performante, dans un contexte latent de dépression et de déflation parti pour durer, cherchent à se benchmarker et se tournent vers des marchés matures, réputés plus sophistiqués que nos contrées, pour trouver des réponses.


Les sociétés anglo-saxonnes sont ainsi régulièrement citées en exemple, leur centralisation étant présentée comme un objectif à atteindre, une ‘meilleure pratique’, autrement dit un Graal, auquel parviendront un jour leurs équivalentes européennes ayant décidé d’emprunter résolument le chemin de la performance.


Mais n’existe-t-il pas un modèle propre aux entreprises du Vieux Continent, qui intégrerait l’expérience cumulée par nos institutions européennes et reposerait sur le concept de subsidiarité ?

Par subsidiarité, les fondateurs de l’Europe ont désigné, en leur temps, un principe de fonctionnement et de mise en responsabilité selon lequel une question, un projet doivent être traités au plus petit niveau capable de le faire par lui-même.


Cette autonomisation, cette mise en responsabilité, sont naturellement intégrées par les groupes européens, français et allemands en particulier, dont les modes de fonctionnement sont décentralisés et laissent une large place à l’autonomie, qui surprend voire agace et décontenance les groupes anglo-saxons en visite dans leurs filiales continentales.


Pour fonctionner, la ‘subsidiarité immobilière’ qui pourrait incarner un modèle européen de gouvernance en matière d’immobilier d’entreprise, doit être soutenue par divers moyens...

  • A l’image de l’Union Européenne qui a besoin d’un Président pour apparaître plus incarnée, la subsidiarité immobilière ne fonctionne pas sans un Directeur Immobilier visible, clairement identifié, rendant compte de son mandat et concentrant ses efforts sur des questions régaliennes : stratégie, vision, grands équilibre économiques immobiliers, bien-être de ses "concitoyens", anticipation de leurs attentes.

  • Le Président de l’Union Européenne s’appuie sur des Commissaires, en charge de domaines d’activité bien précis. Les ‘Commissaires’ immobiliers sont des Client Managers, managers expérimentés reportant au Directeur Immobilier, chargés d’incarner le point de contact unique en matière immobilière pour une entité opérationnelle, une ligne de métier, une business unit. Les Client Managers, appelés également SPOC – Single Points Of Contact, représentent le Directeur immobilier dans leur champ de responsabilité et défendent les grandes orientations prises, tout en étant respectueux des spécificités locales ou propre à une activité.

  • La subsidiarité politique européenne ne s’entend pas sans une monnaie unique, l’Euro. Notre Directeur Immobilier performant mobilise donc tous les leviers permettant de créer un langage commun : indicateurs de performance communiqués et commentés à la Direction Générale et à ses clients internes (via les Client Managers), référentiel centralisé des baux intégrant des définitions communes de surface par exemple, charte d’aménagement ou ‘Workplace Policy’, veille sur les impacts de la digitalisation et de l'uberisation massive de la société en matière d'immobilier d'exploitation...

  • Le Président de l’Union Européenne et la Commission ne sont légitimes que parce qu’ils rendent compte à des Etats membres et un Parlement. De même, notre Directeur Immobilier et ses Client Managers voient leur action soumise à l’approbation d’un Comité d’Engagement Immobilier qui valide les grandes décisions : investissements, prises à bail, projets de construction/de rénovation et plus généralement de transformation passant par l’immobilier. Transparentes et compréhensibles (sans doute un domaine d'amélioration pour nos institutions européennes), les décisions prises par ce Comité d'Engagement sont plus aisées à mettre en œuvre.

  • Le système de subsidiarité historique fonctionne enfin grâce à la transposition de directives dans chaque état membre. De même, dans notre organisation immobilière, les orientations et impulsions données par le Directeur Immobilier et ses ‘Commissaires’ aboutissent à l’application locale des règles et principes communs décrits plus haut, afin que la stratégie groupe soit déclinée localement de la manière appropriée, dans le cadre défini. Par exemple, il revient ainsi à chaque entité opérationnelle de mettre en œuvre une charte d’aménagement groupe, qui, si elle est bien faite, donnera un cadre et une direction, sans entraver sa bonne appropriation par les utilisateurs internes. Une directive intelligente est la conjonction d’une impulsion centrale (nécessaire) avec une mise en musique nationale harmonieuse et fluide.


On le voit, l’Union Européenne, bien qu’elle soit vilipendée et moquée, demeure une réalisation majeure de l’époque contemporaine : près de 30 états très divers, représentant plus de 500 millions d’habitants et la seconde zone économique la plus riche au monde en PNB par tête, cela n’est pas rien…

Les règles et principes imaginées après-guerre et qui ont évolué avec le temps, demeurent donc robustes et pertinents... Fructueux de plus pour alimenter une réflexion organisationnelle.


La comparaison proposée avec nos directions immobilières est osée mais le concept de subsidiarité immobilière constitue, selon nous, un mode d’organisation à explorer par des entreprises européennes dont la culture et les modes de fonctionnement ne sont pas naturellement centralisés ou centralisateurs.


Oui il existe une alternative au modèle d'organisation anglo-saxon et c'est une bonne nouvelle !


Guillaume SAVARD

Associé Fondateur

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