Le bail commercial est-il toujours adapté aux besoins des entreprises ?



Un objet qui date de 1953...


Le fonctionnement de l'industrie immobilière (immobilier d'entreprise) est structuré par un contrat dont la création remonte à 1953 : notre bon vieux bail commercial (plus de 60 ans !), garantie de longues séances de négociations portant inévitablement sur les mêmes clauses pour les locataires, et premier document analysé dans une data-room par les investisseurs.


Au-delà de ces exercices imposés, le bail commercial cristallise à notre sens une inadéquation croissante entre les besoins exprimés par les entreprises, notamment sur les surfaces inférieures à 5.000 m², et ce que leur proposent propriétaires et bailleurs.


Des tendances lourdes marquent notre économie et affectent directement le secteur immobilier... et la pertinence du bail commercial :

  • L'incertitude est devenue une donnée... certaine et structurelle,

  • La croissance est faible à nulle... et le marché immobilier locatif francilien 'flat', voire déclinant en valeur (voir nos simulations plus loin),

  • L'économie évolue vers une économie d'usage, les comportements B2B étant influencés par l'expérience vécue par les dirigeants et salariés dans leur sphère privée,

  • Les nouveaux modes de travail se diffusent, passant du stade de l'expérimentation à celui de la généralisation, impactant nécessairement le Take-up francilien à terme,

  • La géolocalisation trouve chaque jour des champs d'application supplémentaires et ouvre la voie à des usages nouveaux, fondés sur le partage et la suppression des inefficiences, qui ont pour noms en immobilier la vacance des m² ou la sous-utilisation des postes de travail,

  • Les progrès rapides de l'impression 3D permettent l'émergence de MUP (Micro Usines Personnalisées), favorisant la fabrication hyper locale et à la demande d'objets complexes, comme du mobilier ou des cloisons, rendant ainsi autonomes des immeubles pour leurs besoins en aménagements.


Dans ce contexte, comment se positionne notre bon vieux bail commercial ?

  • Là où il s'attache à décrire un objet complexe, des plateaux de bureaux ou un immeuble, les entreprises raisonnent à partir d'un usage ("Des postes de travail équipés pour que mes équipes puissent travailler"),

  • Là où il vise à un maximum de visibilité et de prévisibilité, les entreprises anticipent de la variation, parfois brutale, qu'elles doivent accompagner,

  • Là où il est conclu dans une logique définitive ("On se revoit dans 9 ans"), les entreprises attendent de la flexibilité,

  • Là où il formalise un droit d'utilisation conféré par le propriétaire d'un immeuble à un 'utilisateur', les entreprises expriment le besoin d'un contrat de prestation de services,

  • Là où sa négociation et a-fortiori sa renégociation engendrent des relations conflictuelles, les entreprises privilégient une approche satisfait-satisfait.


A-contrario, il offre des avantages non nuls au locataire, mais bien faibles au regard de ses contraintes :

  • Le droit au renouvellement,

  • Un 'plafonnement' dans le cadre d'un renouvellement.


En résumé, l'économie du bail commercial français repose :

  • Sur une approche 'triple net', exonérant le propriétaire d'une implication trop forte dans la vie de ce contrat et de l'immeuble qui en est le sous-jacent,

  • Et surtout sur une durée d'engagement longue.


Or, comme le dit drôlement le CEO de SPACES : « Commitment is important for marriage. Not so much for office space renting ».


Qu'attendent les entreprises ?


Les clients avec lesquels nous échangeons quotidiennement expriment trois besoins simples :

  • Une approche de leurs coûts immobiliers en coût complet i.e la consolidation de l'ensemble des dépenses relatives à leurs immeubles et plateaux (loyer, charges, fiscalité, travaux, services aux occupants) sous un même poste budgétaire, avec une responsabilité de facturation unique,

  • Un pilotage de ces dépenses grâce à un indicateur synthétique : le nombre de postes de travail x le coût unitaire par poste, seul indicateur opérationnel permettant de rendre compte de la performance économique d'un immeuble, tout en intégrant ses contraintes de sécurité et de conformité (densification maximale autorisée par la notice de sécurité),

  • Une variabilisation de ces coûts à travers le temps, afin d'épouser la 'courbe de charge' de l'entreprise et adapter ses coûts immobiliers au plus près de ses besoins réels. Ainsi à Londres, entre 2010 et 2014, la durée moyenne des nouveaux baux signés est-elle passée de 21 ans à 6 ans. Parallèlement en Île de France, les mesures réalisées sur site en matière d'occupation des postes de travail conduisent à un taux d'utilisation moyen de 55% au cours d'une semaine type, quels que soient le secteur d'activité de l'entreprise, sa taille ou son organisation.


Que peuvent faire les propriétaires ?


Confrontés à ces besoins en flexibilité nouveaux ou prenant tout simplement une ampleur nouvelle, les propriétaires doivent s'organiser, s'ils ne veulent pas être 'disruptés'.

Nous développons plus loin 3 scénarios qui pourraient voir le jour en France à brève échéance, auxquels les propriétaires auront à répondre.


Parallèlement, la maturité et l'absence de croissance qui affecte le marché immobilier francilien justifient à notre sens une logique 'offensive', comprise comme la possibilité pour les propriétaires et bailleurs, en répondant à ces besoins nouveaux, de redéfinir leur marché pertinent, de l'élargir et d'y prendre des parts de marché.


Comment ? En substituant à la commercialisation d'immeubles menacés de 'commoditisation' la promotion d'offres de service parfaitement adaptées aux besoins des entreprises, particulièrement dans le segment <5.000 m².


Pour illustrer cette 'incitation à innover' en revisitant le bail commercial, le graphique ci-dessous (qui de manière surprenante constitue une analyse inédite) croise le Take-up francilien avec l'évolution des loyers prime, retraités de l'inflation et des mesures d'accompagnement.

  • Que constatons-nous ? Qu'en base 100 en 2005, le marché francilien (courbe rouge) est quasi-plat, voire déclinant sur 10 ans... en tout cas ne progresse pas en valeur.

  • Que cela signifie-t-il ? En termes stratégiques tout simplement que l'immobilier locatif francilien est une "vache à lait", menacée à tout moment par des innovations et la formation d'offres de service plus adaptées à une partie de la demande solvable.


Qu'observe-t-on en Grande-Bretagne par exemple ?


Le marché britannique de bureaux est réputé sophistiqué et propose deux alternatives au bail commercial :

  • Des offres de service de type 'Centres d'affaires', appelés Serviced Offices, qui sont bâties autour d'une flexibilité maximale, ayant pour contrepartie une standardisation extrême. Ces opérateurs peuvent adresser des besoins importants, avec la promesse d'une offre de service identique à travers le monde, quel que soit le marché immobilier considéré,

  • Des offres de service de type 'Coworking', appelés Shared Offices, qui sont bâties autour d'une personnalisation et d'une personnalité forte des espaces concernés, dans certains cas même d'une communauté. Contrepartie de cette approche 'cousue main', ces opérateurs adressent plutôt des besoins de petite taille (free lances, entrepreneurs indépendants, start-ups en phase de création).

Un troisième segment émerge, afin d'adresser ces besoins de flexibilité tout en portant sur un grand nombre de postes de travail ... autrement dit une part importante du marché :

  • Des opérateurs comme The Office Group, MOS ou UBC proposent à des entreprises de louer des immeubles, de les aménager puis de les gérer pour leur compte. On parle ici de Managed Offices, adoptant une logique proche des fermes de serveurs externalisés, autrefois stockés dans des salles informatiques sur site...

  • La compétence clé de ces acteurs consiste à organiser une demande, puis à optimiser en permanence toutes les sources d'inefficacité liées à l'occupation des immeubles qu'ils prennent à bail pour satisfaire cette demande.


Que pourrait-il se passer en France ?


Nous sommes persuadés que l'inadéquation croissante entre le bail commercial et les besoins des entreprises va ouvrir des brèches dans le fonctionnement du marché francilien, qui est très attractif pour un 'disrupteur' : profond et liquide, concentré géographiquement et constitué d'un tissu économique diversifié, rentable et... très intermédié.


Trois scénarios pourraient voir le jour.


Dans l'option 1, le changement est impulsé par les bailleurs :

  • Une démarche de place favorise un toilettage du bail pour le rendre plus systématiquement ‘tenant friendly’,

  • Les bailleurs les plus importants réorganisent leur parc locatif autour d’immeubles bien placés, multi-locataires, intégrant des services étendus, facturés au poste de travail, complétant leur offre 'classique',

  • Les foncières les plus agiles réorganisent (si elles ne l'ont pas déjà fait) la relation bailleur/locataires autour d’une Direction Commerciale... employant des Client Managers (et non pas des Asset Managers), dont la préoccupation constante est la compréhension et l'anticipation des besoins de leurs clients, afin d'augmenter leur 'Wallet Share' auprès de ces derniers,

  • La réalisation des travaux d’aménagement par les propriétaires se généralise et prend la forme d'une offre de services 'clé en main', à l'image de ce qui est pratiqué de longue date sur le marché allemand par exemple.


A travers ces initiatives, les propriétaires et bailleurs les plus rapides créent des barrières à l'entrée et se différencient de manière puissante.


Dans l'option 2, le changement est impulsé par les locataires :

  • Une logique de collaboration entre utilisateurs se développe, afin de mutualiser des besoins,

  • Ces efforts visent à organiser un marché rationnel de la colocation, grâce à la géolocalisation et la mise en commun de données d'utilisation des postes de travail, à la maille d'un immeuble multi-locataires ou d'un secteur géographique (ex. La Défense),

  • Cette impulsion est donnée par des groupes d’acteurs partageant des besoins proches et organisés en club ou filière : l'ADI, des entreprises ne se connaissant pas mais mettant en place un GIE, les membres d'un écosystème industriel ou sectoriel, ou encore France Domaine (pour les besoins de l'Etat).


A travers ces initiatives, les grands utilisateurs complètent leurs besoins en m² 'à longue maturité' par des espaces faisant l'objet de contrats de prestation de services, mutualisés avec d'autres acteurs.


Dans l'option 3, le changement est impulsé par... des tiers :

De nouveaux acteurs pénètrent le marché et créent des ‘foncières virtuelles’...

  • En prenant à bail des immeubles 'classiques' de grand gabarit (5.000 m² ou plus) et supportant le risque d’une commercialisation par poste. Des produits assuranciels leur permettent de se couvrir jusqu'à une certaine hauteur contre les risques de vacance,

  • En s’appuyant sur une double compétence : mutualiser et massifier l’ensemble des coûts et supprimer les inefficiences,

  • En créant un actif non pas physique mais bien plus précieux en ces temps d'incertitude : la relation intime créée avec le client final.


Quels sont les acteurs les mieux placés pour le faire ?

  • Des acteurs existants montant en gabarit suite à une levée de fonds (ex. Bureaux A Partager) ou sentant le danger (ex. REGUS),

  • De nouveaux entrants ayant un savoir-faire éprouvé dans des marchés proches du marché francilien (cf. nos opérateurs britanniques),

  • Des spécialistes du Property ou du Facilities Management trouvant là le moyen de renforcer une relation existante avec des donneurs d'ordre (ou tout simplement de la décommoditiser),

  • Des Brokers capitalisant leur accès à la demande, petite, moyenne ou grande et proposant ainsi à des propriétaires et bailleurs des solutions 'clés en main' pour certains immeubles.


Scénario 1, 2 ou 3 ?


Nul ne le sait mais les ambitions sont grandes.


  • WEWORK communique sur une cible de 800.000 m² en gestion d'ici 2020,

  • THE OFFICE GROUP plus modestement sur 200.000 m² d'ici 2018 (vs. 65.000 m² à date).


Parallèlement, des experts tels que DELOITTE formulent des prédictions fortes dans un rapport récent sur l'industrie immobilière, en déclarant ainsi : "Subleasing will be bigger than leasing"...


Quoi qu'il en soit, il convient dès maintenant de se préparer... et surtout d'expérimenter, pour que l'innovation, à laquelle l'industrie immobilière francilienne se réfère de manière régulière, se translate dès que possible en offres de services pertinentes, opérantes... et réelles, pour la plus grande satisfaction de l'ensemble des acteurs du marché.

Guillaume SAVARD

Associé Fondateur

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