« La pression qui s’est fait jour sur les valeurs locatives en immobilier ne va pas cesser »

Face au reconfinement pour lutter contre le Covid-19, l’immobilier de bureaux est une nouvelle fois touché, mais pas coulé. Guillaume Savard et Stéphane Bund, cofondateurs d’Upside Partners, livrent à Business Immo, leur vision du marché.



Interview réalisée par Aurélien JOUHANNEAU - Le 18 novembre 2020


Businessimmo - La France est de nouveau confinée en cette fin d’année. Quelles sont les répercussions directes de cette décision sur l’immobilier de bureaux ? Ces répercussions sont-elles différentes qu’au printemps dernier ? Les utilisateurs de bureaux comme les propriétaires étaient-ils préparés à ce reconfinement (quel est leur état d’esprit) ?


Guillaume Savard - Le reconfinement actuel n’a pas grand-chose à voir avec le ‘lock down’ complet du printemps, car la sidération qui a prévalu alors a fait place à un bis repetita auquel les entreprises étaient prêtes (le PIB a baissé de 12% en novembre vs plus de 30% durant le premier confinement). Cependant, cette décision augure d’autres ‘Stop & Go’ jusqu’au terme de la campagne de vaccination qui marquera la fin de cet épisode pandémique. Par conséquent, la pression qui s’est fait jour sur les valeurs locatives ne va pas cesser et le marché, y compris dans Paris intra-muros, longtemps présenté comme une ‘oasis de loyers élevés’, est désormais ‘(very) tenant friendly’.


Un fait notable : là où, avec le premier confinement, les entreprises ont vu l’occasion de donner corps à une organisation du travail hybride (télétravail + bureaux) jusque-là ni incarnée, ni pratiquée, les bailleurs sont demeurés sceptiques sur la réalité et la pérennité de cette évolution, en ayant tendance à la caricaturer pour la nier.


Je note qu’à l’occasion de ce deuxième confinement, les bailleurs pivotent. Ils réalisent qu’une stratégie de réaction, tablant sur la seule force d’une adresse et d’une brochure complétée de quelques mois de gratuité, ne suffit plus pour être convaincants vis-à-vis d’une Direction Générale, qui, elle, « vit dans sa chair » la nécessité de la transformation. Les négociations qui se passent bien sont celles où le bailleur accepte d’envisager le fait que son actif, en dépit de ses qualités fonctionnelles et techniques, est un instrument au service de la stratégie de son interlocuteur utilisateur.


Businessimmo - Les stratégies immobilières établies par les directeurs immobiliers des grands groupes sont-elles contrebalancées par la crise sanitaire à long terme ? Comment redirigent-ils leurs décisions immobilières ? (Télétravail, flex-office...)


Guillaume Savard - Tout le monde a glosé le thème du travail hybride. Je pense que désormais, la question n’est plus de se positionner dans le camp des « télétravaillistes » vs celui des « buralistes » mais de se saisir du sujet pour donner corps à un mode d’organisation du travail ajustée avec la culture de l’entreprise, son ADN et son mode de management… On est passé de l’évocation de concepts à leur mise en œuvre… et c’est une phase infiniment plus délicate et difficile. Les entreprises savent bien gérer un mode binaire (le full ‘remote’ ou le full ‘on site’), beaucoup moins la combinaison des deux.


Surtout, un alignement des planètes inédit se met en place, qui nous fait penser que ce mouvement est durable : les Directions Générales ont maintenant l’occasion d’unifier des considérations 1) QVT (Qualité de Vie au Travail), 2) sanitaires et 3) économiques, en développant un mode d’organisation du travail hybride, qui 1) correspond aux attentes des salariés (à défaut de celles de certains managers), 2) permet de gérer la demande d’innocuité et 3) ouvre la porte à des optimisations de m², à l’heure où les entreprises élaborent leur budget 2021, en intégrant des réductions de coûts massives.


Businessimmo - Dans ce contexte où l’incertitude est le maître-mot, anticipez-vous une baisse, faible ou conséquente, des valeurs métriques des actifs de bureaux, donc des loyers ?


Stéphane Bund - Clairement à Paris et en Île de France, en bureaux, les valeurs locatives faciales s’ajustent à la baisse (je dirais de -5 à -10%), les mesures d’accompagnement s’étirent et peuvent cumuler mises à disposition anticipée, mois de franchise et participation aux travaux.


Les échanges avec les clients en deviennent passionnants car le champ des options est désormais largement ouvert, le bail commercial confirmant sa très grande plasticité en termes de support juridique… Nous serons, très bientôt je l’espère, en mesure de communiquer sur une transaction reposant sur un montage très innovant.


Businessimmo - Quid de l’évolution du marché de l’investissement pour 2021 ?


Stéphane Bund - Pour ce qui concerne les valeurs vénales, là encore depuis notre petite fenêtre, les actifs exceptionnels et sans défauts ne voient pas leur prix trop challengé, en dépit d’une plus grande sélectivité des intervenants classiques. Tout le reste de ce qui est à vendre fait face à des ajustements de prix, dès lors que les diligences préalables relèvent des points d’attention. Les taux demeureront très durablement bas, ce qui permettra dans certains cas de compenser tout ou partie de la baisse du revenu locatif.

Le financement, qui n’était pas un sujet, en devient un, les LTV s’établissant à 40% minimum, les projets en blanc n’étant pas financés. Ceci augure d’un retour en force d’acteurs alternatifs comme les fonds spécialisés dans les opérations de financement très long terme, de type Sale & Leaseback, à l’instar de LEADCREST Capital, spécialiste de telles opérations en Europe, avec qui nous collaborons très intensivement.


Businessimmo - Un an après le lancement de votre structure Upside Partners, vous avez renforcé vos effectifs, notamment pour vos activités d’AMO. Mais surtout vous avez lancé votre agence Workplace & Design ? Pourquoi ce choix et pourquoi maintenant ?


Guillaume Savard - Nous avons une stratégie avec Stéphane, que nous déployons méthodiquement. 2019-2020 visait à réussir la mise sur orbite d’UPSIDE Partners et à mettre la structure en mouvement sur ses deux jambes : le conseil, l’assistance transactionnelle et l’AMO, déployés auprès d’investisseurs/Family Offices d’une part, d’utilisateurs d’autre part, en évitant le mélange des genres.


Entre nos capacités de conseil et nos capacités de suivi de projets, très robustes dans leurs volets juridique, technique et financier, il manquait des compétences en conception, en design et en digital, incarnées et visibles. C’est chose faite avec la création de L’Agence Où, dont l’équipe de six personnes est déjà bien occupée. Nous sommes ravis de la collaboration avec Jean-Sébastien Blanchet et Thomas Benoist, avec lesquels nous créons cette entité.


Businessimmo - En quelques mots, quelles sont vos ambitions d’ici trois ans ?


Stéphane Bund - En 2021 nous souhaiterions intensifier le développement de nos activités de conseil à l’investissement puis mettre en œuvre nos compétences au service d’un véhicule d’investissements « maison », très value-added… Nous avons des échanges avec des investisseurs et Family Offices en ce sens.


Ces diversifications se feront en respectant ce qui fait l’ADN des UPSIDERS : l’indépendance, l’expertise, la séniorité et la capacité à agir comme un véritable ‘conseiller de confiance’ auprès de nos clients, que nous souhaitons conseiller dans la durée. Je ne connais rien de plus agréable que l’appel entrant d’un client, conseillé cinq ans auparavant, qui nous sollicite sur un sujet stratégique en gré à gré !


Nous sommes persuadés que la décennie qui s’ouvre sera celle d’opérateurs de marché, renouvelés, agiles et créatifs, faisant preuve de rigueur et de transparence dans leur mission. Dans ce contexte, il faudra compter avec UPSIDE Partners !


Article publié sur Business Immo le 18 novembre 2020


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