Immobilier d’entreprise : quelques bonnes résolutions pour 2017 dans un monde post-factuel



En 2016, l’élection de Donald TRUMP ou le résultat du BREXIT nous ont fait découvrir un concept élaboré au début des années 2000 aux Etats-Unis, faisant référence à l’information « post-factuelle ».


Dit simplement, cela signifie que les faits ne comptent pas ou peu. Seules valent les affirmations de ceux qui évoluent dans la lumière des médias (ex. Donald TRUMP claironnant que le chômage aux Etats-Unis est de 42%)... l’aplomb associé à ces déclarations leur conférant le statut de vérités.


Loin d’affirmer que le secteur de l’immobilier d’entreprise en France est victime de ce syndrome, on peut néanmoins témoigner du fait que, sur un certain nombre de sujets, les acteurs de cette industrie frisent parfois un comportement typiquement « post factuel ».


La fin de l’année 2016 étant proche et avec elle l’exercice imposé que constituent les bonnes résolutions, nous en suggérons ici quelques-unes, en repartant du sens de quatre mots ou concepts chers à notre secteur d’activité.

Transparence


Le marché immobilier français est régulièrement salué pour sa transparence.

Cette affirmation peut surprendre étant donné le taux d’intermédiation des activités transactionnelles (très au-delà de 50%) et le fait que l’information relative à l’évolution de l’offre, de la demande ou des prix (loyers) poussée vers les clients finaux (les utilisateurs) est consolidée et retraitée par des intermédiaires / distributeurs (les agents ou les consortiums qui les réunissent), ayant l’heur d’être rémunérés par les producteurs du secteur (les propriétaires et bailleurs).


Pour nous prémunir de comportements ou commentaires de marché post-factuels, il serait intéressant que des acteurs indépendants, jouant un rôle de tiers de confiance, mettent en œuvre puis exploitent une base de données et un référentiel indépendants, beaucoup plus exhaustifs et précis que les indétrônables 'points marché', alimentés par les bailleurs/investisseurs mais également par les utilisateurs.


Ces tiers de confiance, non contents de rassembler l’information, seraient chargés de l’anonymiser, de l’enrichir et de la normaliser. Autant que choses que font de longue date des acteurs comme COSTAR et MSCI aux Etats-Unis ou encore HBS Research en Europe.

Ces pratiques sont courantes depuis des lustres dans des industries comme la pharmacie par exemple (cf. CEGEDIM ou IMS Health) ou les médias (cf. MEDIAMETRIE).


Ces base de données et référentiel, accessibles et transparents, pourraient inclure les données suivantes, bizarrement non communiquées aujourd’hui, dans un marché pourtant réputé transparent :

  • Gabarit pris à bail,

  • Loyer de présentation et détail des mesures d’accompagnement,

  • Durée ferme du bail signée en contrepartie,

  • Caractéristiques détaillées de l’immeuble loué/commercialisé, classification ou certifications du bâtiment,

  • Nature du propriétaire...

et ce, immeuble par immeuble.


De même, il serait intéressant que les analyses élaborées pour commenter les tendances du marché appréhendent celui-ci… comme un marché, c’est-à-dire en valeur et pas seulement en volume : savoir que le volume de m² transactés en Île de France est de 2.4M m² avec un loyer facial prime atteignant 740 euros, revient pour un constructeur automobile (par exemple) à ne pas communiquer son chiffre d’affaires mais un volume de vente de véhicules, adossé au prix catalogue de son modèle le plus coûteux, incluant toutes les options mais hors remises commerciales...


Drôle de manière d’appréhender une performance économique !


Conflit d’intérêts


Dans la même veine, redonner de l’importance à la notion de conflit d’intérêts et de la valeur aux acteurs qui s’échinent à ne pas en avoir, constituerait une démarche salvatrice et un beau pied de nez au tenant des postures et affirmations « post factuelles ».


Ceux-ci typiquement évacuent le sujet en faisant référence à une « muraille de Chine », concept peu rassurant pour qui a vu l’état de la Grande Muraille, depuis l’entrée du site ou la lune, cela importe peu !


En immobilier d’entreprise, croire, souvent sincèrement, dans une logique intellectuelle typiquement post-factuelle, que l’on peut être conseillé sans avoir à payer d’honoraires revient à saluer la clairvoyance d’un Donald TRUMP affirmant que la gestion de sa fortune par ses enfants lui permettra de gouverner en toute indépendance… et sans conflit d’intérêts.


Redonner du sens à la notion de contrat et de livrables, accorder de la valeur au temps passé, à l'expertise et à la séniorité, comprendre comment sont générés les flux financiers engendrés par une transaction, s’approprier le code d’éthique de la FNAIM ou de la RICS (REABS – Real Estate Agency & Brokerage Standards), organisations qui ont placé au centre de leurs préoccupations l’éthique des affaires, demander des garanties claires et simples en matière de transparence (accès aux mandats de commercialisation), renoncer à quelques oxymores comme la « co-exclusivité », comprendre que la notion de « gros acteurs » en matière de conseil immobilier n’a aucune importance, et en tout cas ne créée aucun avantage concurrentiel, puisqu’une activité transactionnelle n’est pas une activité industrielle et ne bénéficie par conséquent d’aucun effet d’échelle…


Autant de façons de revenir à des faits et comportements contribuant à améliorer les pratiques et répondre à une demande forte de la part des utilisateurs... et des propriétaires.


Workplace


En 2017, soyons factuels plus que post-factuels, et cessons de nous pâmer devant des perspectives d’espaces totalement ouverts, mettant en scène, au-delà des éléments de mobilier vus partout, un (jeune) homme courant sur un tapis de running tout en tapant ses emails ou une (jeune) femme modélisant son budget, affalée dans un canapé, un portable posé sur ses genoux.


Allons au-delà des apparences et mesurons/évaluons ce qui fait réellement la qualité d’espaces de travail renouvelés et réputés « bonnes pratiques » : l’éclairement, l’acoustique et la neutralisation totale des nuisances sonores, le renouvellement d’air, la qualité des réseaux voix et données où que l'on soit situé dans l'immeuble, une technologie intuitive et ergonomique : à quand les salles de réunion permettant de déclencher une visio d'un clic sans que 10 cadres supérieurs d’un QI moyen de 120 s’échinent sur la télécommande avant d’appeler le gars plein de bon sens des services généraux, pour mettre en marche le système ?


Et plutôt que d’évoquer des concepts fumeux de type ‘campus urbain’ ou ‘campus vertical’ (terme post-factuel pour désigner un IGH - Immeuble de Grande Hauteur), repartons de questions simples :

  • Quelles sont les faiblesses structurelles de mon organisation que peut contribuer à améliorer mon infrastructure immobilière ?

  • Comment se confrontent mes options en matière d'aménagement (forcément flexible, alternatif ou innovant) avec mes pratiques managériales et la culture de mon encadrement intermédiaire ?

  • Tous mes collaborateurs ont-ils besoin d’être installés au même endroit (dans une industrie où il n'y pas d'effet d'échelle) ?

  • Comment intégrer dans mon parc immobilier des pratiques en plein développement comme le Home Office ?

  • Est-il opportun de projeter à 9 ans une organisation immobilière (au sens immeubles et gabarits associés) alors que mes courbes d’effectifs peinent à demeurer fiables au-delà de 24 mois ?

  • Y-a-t-il des partenariats envisageables pour injecter de la flexibilité dans mes m² loués ?


Coworking


Nos contributions passées témoignent de notre enthousiasme pour le coworking et des potentialités qu’il recèle.


Cependant, là encore, délaissons une posture post-factuelle en imaginant qu’une offre de services adaptée à une toute petite frange du marché (les m² transactés annuellement en IDF correspondent à 300.000 postes de travail, les effectifs hébergés dans des espaces de coworking à environ 10.000 places assises) peut satisfaire le plus grand nombre, c'est-à-dire les sociétés structurées, gérant de la complexité, elles aussi à la recherche d’agilité tout en étant engluées dans des baux commerciaux.


Gardons le 'co-' de coworking et accolons-y le terme de 'location' pour raisonner factuellement et expérimenter des démarches de prise à bail par des G.I.E. (Groupements d’Intérêt Economique) réunissant trois à quatre utilisateurs de grande taille, issus de secteurs d’activité non concurrents, désireux, pour certaines de leurs implantations, de mutualiser leur m² avec des locataires qui leur ressemblent… tout en externalisant la gestion de tels espaces à des spécialistes du service aux entreprises.


Là est l’avenir de la flexibilité, autour de contrats de prestations de service reposant sur la facturation d’un coût complet par poste, l’enjeu n’étant pas de trouver les immeubles mais les opérateurs capables de déployer la technologie et les compétences pour gérer ces espaces flexibles 'privés' pour le compte de grands utilisateurs, à l’image de ce que proposent au Royaume-Uni des acteurs tels qu’UCB ou MOS, qui parlent de « Managed Offices »…


Transparence, conflit d’intérêts, workplace, coworking : voilà des mots prématurément usés car trop mécaniquement utilisés.

En 2017, année post-factuelle par essence puisqu'électorale, défendons une approche factuelle des enjeux et questions posés au secteur immobilier.


Redonnons du sens et du contenu à ces quatre concepts auquel nous croyons profondément… pour le plus grand bien des locataires et utilisateurs, qui, rappelons-le sont ceux qui, grâce aux m² qu’ils louent et occupent, alimentent la fantastique machinerie financière qu’est devenue l’industrie immobilière française.


Guillaume SAVARD

Associé Fondateur

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