Coworking : il est temps de prendre de la hauteur !


Confronté à un espace en surplus dans un immeuble ? IDEE géniale ! Un coworking… Le mot valise du moment dans le secteur de l’immobilier avec Flex (ou Espaces Dynamiques, bien plus chic)… Mais que nous dit le Coworking des attentes des utilisateurs vis-à-vis des offres de bureaux proposées par l’ensemble de l’écosystème de l’immobilier d’entreprise ?


Coworking : un phénomène impressionnant… mais toujours ultra-minoritaire


Le Coworking est le sujet qui alimente les discussions dans le marigot de l’immobilier, en raison d’une riche actualité (volonté affichée de WEWORK de détenir 50 espaces à terme à Paris, IPO dudit WEWORK dans le sillage de LYFT ou UBER, retour en force d’IWG – le ‘WEWORK rentable – avec son portefeuille de marques, rachat de DESKEO par KNOTEL et de MORNING COWORKING par NEXITY) et parce que la vitesse de déploiement du phénomène est impressionnante.


En trois ans, la surface occupée par des opérateurs de Coworking a été multipliée par dix et représente en Ile-de-France près 300.000 m² à date.


En 2018, un tiers des transactions de plus de 5.000 m² (l’indicateur de santé et d’évolution du marché) a été le fait d’entreprises exploitant ce type d’espaces à Paris.


Pour une entreprise habituellement consommatrice de ce que l’on appelle des Petites et Moyennes Surfaces (PMS), les postes de travail en Coworking représentent aujourd’hui un tiers des opportunités qui s’offrent à elle dans les 12 mois qui viennent, aux côtés de surfaces de bureaux ‘classiques’ (location ou sous-location).


En cela, cette manière de sourcer puis de contractualiser des plateaux de bureaux est une réalité pour bon nombre d’acteurs économiques, en IDF et ailleurs (250 espaces dans l’agglomération parisienne, près de 450 en régions, sans compter les tiers-lieux divers et variés).


Le phénomène est donc remarquable, quand bien même il ne représente qu’une infime partie du stock et que la proportion des employés français déclarant travailler dans un Coworking ne dépasse pas 6% (Etude CBRE Le Moniteur sur un échantillon de 1.000 personnes représentatives dans toute la France – Septembre 2018).


Les réactions des propriétaires sont, de ce point de vue, édifiantes. Légitimement prudents en raison de la nouveauté du modèle, de sa fragilité perçue et d’un mode de valorisation de leurs actifs dépendant de baux triple nets de longue durée (présumés fermes bien que renégociés allègrement de plus en plus fréquemment), la plupart d’entre eux considèrent le fait de disposer d’un opérateur de Coworking dans leur patrimoine comme un ‘Must have’, ne serait-ce qu’au titre du retour d’expérience et… ‘parce qu’on ne sait jamais’.


Minorer le phénomène ou le caricaturer serait cependant une erreur


La vitesse de diffusion de ce concept de Coworking et l’incroyable appétit des Free-lances, indépendants, jeunes pousses et sociétés plus établies pour ce type d’espaces sont toutefois remarquables.


Ils traduisent bien le fait qu’une demande solvable du marché n’était pas ou mal satisfaite…


Et de fait, pour qui a eu à rechercher des surfaces de bureaux dans des gabarits inférieurs à 1.000 m² (une véritable ‘Longue Marche’ !), la perspective de signer un bon de commande recto-verso pour accéder à un tiers-lieu fibré, totalement équipé, facturé au poste de travail et pour des durées flexibles, représente une oasis au milieu du désert !


Aux Etats-Unis, un tiers des occupants des espaces de Coworking les occupent durant plus d’un an et la durée moyenne des ‘séjours’ s’allonge.


Les acteurs conventionnels ont tendance à réduire le phénomène à la frange (supposément négligeable) des clients ‘petits consommateurs’ de surface : c’est une erreur car…

  • In-fine, tous ces postes souscrits dans des espaces de Coworking finiront par impacter négativement le take-up;

  • Les consommateurs de ces surfaces a-minima ‘infuseront’ dans l’économie réelle et auront de plus en plus de mal à s’accommoder du modèle très tayloriste et bien peu ‘client centric’ d’une prise à bail classique, une fois en capacité ou en responsabilité d’installer leurs équipes dans un espace ‘propre’;

  • Plus fondamentalement encore, l’incroyable ‘buzz’ médiatique autour de ces espaces les établissent comme un nouveau standard, à l’heure où la pression sur le marché du travail modifie le rapport de force entre recruteurs et recrutés (en tout cas pour les plus désirables).


Les entreprises, même classiques, que nous conseillons, l’ont bien compris, qui nous interrogent sur des ‘parcours de recrutés’ visant à, incidemment, montrer aux candidats différents espaces de travail désirables, au cours de leurs rounds d’entretiens, afin de faire subliminalement passer un message de ‘coolitude’ et de modernité de bon aloi.


Que nous dit donc le Coworking de l’évolution du marché ?


En fait, le Coworking est surtout intéressant par ce qu’il nous dit de la manière dont les attentes des entreprises pivotent.


Les espaces de travail et la commercialisation de surfaces de bureaux sont à l’image de l’industrie des services informatiques. De l’avènement de l’informatique jusqu’aux années 1990, l’ensemble des développements et systèmes ont été ‘faits’ maison et exploités par des ressources internes. Dans les années 2000, ces capacités et cette expertise ont été externalisées à des acteurs globaux du conseil (ex. Accenture) ou de l’outsourcing (ex. IBM Global Services ou EDS), en ce compris des systèmes considérés comme critiques.


Avec l’apparition de l’iPhone et « l’app-isation » des pratiques, le développement spécifique qui demeurait la norme a laissé la place à la combinaison d’applications ‘meilleures pratiques’, disponibles sur étagère et facturées à l’usage, qu’il ne reste ‘plus qu’à’ assembler et paramétrer.


Conséquence : en 2019, il ne viendrait à personne l’idée de mobiliser son département informatique sur le développement d’un intranet maison ou d’une application de gestion d’une communauté. Ces besoins font plutôt l’objet de projets ‘very fast track’ assemblant des briques fonctionnelles et techniques paramétrables, proposées par des entreprises 100% virtuelles : pas de consultants avant-ventes ou très peu, pas de ‘professional services’, pas d’équipes d’urbanisation ou d’architecture logicielle… En somme, pas de réinvention de la roue, faute de temps et parce que les entreprises ont une vision de plus en plus exigeante de leur cœur de métier.


Il en sera de même de l’immobilier d’entreprise.


Nous ne croyons pas une seconde à la disparition des immeubles de bureaux. Nous croyons en revanche à une hybridation du parc immobilier des entreprises couplant quatre types de solutions dont la plus prometteuse est quasi-inexistante aujourd’hui :

  1. Le travail à domicile : beaucoup voudrait le transformer en une organisation du travail à part entière mais il se pose bien plus comme une facilité, très bienvenue, proposée aux salariés que tout pousse à se saisir de cette opportunité : difficultés liées aux transports, systématisation du travail des femmes, mise à disposition d’infrastructures informatiques en mode ‘cloud’ couplée avec l’amélioration continue des débits data, systématisation des approches ‘mode projet’, rajeunissement progressif des pratiques de management. Le seul frein demeure l’accès à un statut prédominant du management par la confiance, qui se diffusera au fur et à mesure que les structures d’encadrement des entreprises tenues par des ‘Boomers’ (privilégiant le ‘management par la vue et la présence’) laisseront la place aux trentenaires et quadras actuels (générations X et Y).

  2. Le Coworking : il offre l’immense avantage de garantir à une entreprise la mise à la disposition de ses salariés d’une infrastructure de grande qualité, parfois même privatisable. Afin de passer d’une logique de ‘one size fits all’ à des besoins de plus en plus segmentés, les opérateurs comme IWG tendent même à déployer une véritable ‘gamme’ de solutions en fonction de vos spécificités (et de votre volonté de payer) : REGUS, REGUS Express, SPACES, SIGNATURE, HQ, signe d’une maturité grandissante du marché ciblant désormais les entreprises établies et les grands groupes, bien plus rentables que la masse des Free-lances et travailleurs indépendants.

  3. Les sites tertiaires classiques : pérennes, occupés dans le cadre de baux commerciaux, ils concentrent ce qui devient le véritable capital de l’entreprise : sa marque, son ADN et sa culture… Autant d’éléments auxquels les collaborateurs viennent se ‘raccorder’ lorsqu’ils fréquentent ces sites pour travailler. Ceci implique que ces ‘porte-avions’ deviennent de véritables destinations et non plus des sites ‘moyens’ où chacun vient accomplir dans des conditions ‘moyennes’ des tâches qui pourraient être réalisées n’importe où…

  4. Le dernier type de solutions est incarné par ce qui n’a pas encore vraiment de nom : appelons-les ‘Corpoworking’. La proposition de valeur consiste ici à ce qu’un espace soit pris à bail pour votre compte par un opérateur indépendant, qui conçoit, réalise puis exploite ces espaces sur la durée du bail qu’il a souscrit pour l’entreprise cliente. L’offre couple le meilleur du Coworking (une offre ‘all inclusive’ et une expérience collaborateur fruit d’un véritable savoir-faire) avec le gain d’un site 100% dédié à ses besoins. Un acteur comme THE INSTANT GROUP, créé en 1999, le propose avec succès à travers le monde à des clients de l’économie digitale (UBER) mais également des sociétés établies comme HSBC, ACCENTURE ou AMEX.


Ce segment de marché est le plus prometteur et l’on peut prédire que des propriétaires d’immeubles pousseront ce type de services auprès de leurs candidats locataires, ce qui constituera une excellente parade au déferlement des opérateurs de Coworking ou au développement de ‘nouveaux intermédiaires’ tels ces exploitants décrits plus haut.


Ces propriétaires et sociétés foncières muteront alors vers un statut de propriétaires-exploitants de réseaux d’hôtels d’entreprises. On pourra compléter en imaginant qu’ils seront valorisés comme tels : en fonction de performances en matière de taux de remplissage ou de RevPar (revenu par poste loué), la question devenant alors : le multiple de valorisation d’un réseau hôtelier est-il plus élevé que celui d’une foncière ?


GECINA, depuis le dévoilement de sa marque relationnelle ‘YouFirst’ communique désormais sur 100.000 clients finaux et non plus sur un nombre de baux… COVIVIO promeut ses espaces WELLIO à travers un site internet dédié où le nom du Groupe et son statut de foncière n’apparaissent pas.


Défi pour ces opérateurs, habitués à gérer un temps long, des investissements significatifs puis à maximiser une rente ? Disposer des ressources internes et, bien plus difficile, de la culture d’entreprise et de management pour opérer avec succès (i.e de manière profitable) ce type d’hôtels d’entreprises, les contacts avec le client et les consommateurs finaux n’étant plus calés sur les périodes triennales du bail mais plusieurs fois… par jour.


Les retours seront réels car de manière croissante, chacun fera l’expérience que « Flexibilité rime avec pérennité » : les entreprises disposant de solutions souples, leur permettant de gérer au mieux les inévitables ‘Up & Down’ de la vie des affaires noueront des relations de long terme avec les opérateurs capables de les accompagner.


En conclusion : « Quand le sage désigne la lune, l’idiot regarde le doigt ».


Balayer d’un revers de main l’émergence du Coworking en soulignant les pertes (certes impressionnantes) réalisées par WEWORK ou prédire la fin totale des immeubles de bureaux (chacun chez soi, travaillant par hologramme interposé comme s’y essaye BNP Paribas pour ses réunions) : la vérité se trouve certainement entre les deux.


Le Coworking présente cette vertu de valider sur une population, qui devient statistiquement représentative, la volonté de payer et l’intérêt d’entreprises pour des solutions d’externalisation totale de leurs espaces de travail, allant de l’identification (le ‘curating’) à l’exploitation d’espaces de travail désormais ‘brandés’ et ‘expérientiels’ (au sens engageants, motivants et inspirants).


Les perspectives et opportunités dans ce contexte sont… gigantesques et il n’est sans doute pas loin le temps des Trois-Tiers en IDF :

  • Un tiers de l’offre immobilière sous forme de Coworking,

  • Un tiers sous forme de Corpoworking,

  • Un tiers sous forme d’immeubles loués ‘traditionnellement’.

… Le Home Office étant le lien entre ces différents lieux.


Aux Etats-Unis, des réalisations concrètes sortent de terre : le 75 Rockfeller Plaza (NYC), détenu par RXR REALTY, une société foncière de premier plan, combine dans 60.000 m², des espaces de bureaux ‘classiques’ avec un immense Coworking WEWORK, un ‘hôtel flexible’ exploité par AIRBNB et un ‘Community Lounge’ proposé par CONVENE…


A visiter pour s’inspirer !


Guillaume SAVARD

Associé Fondateur

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